Ještě před vypuknutím pandemie koronaviru, zahýbal realitním trhem nový zákon o realitním zprostředkování vyhlášený ve Sbírce zákonů pod č. 39/2020, který si klade za cíl zejména ochránit klienty realitních zprostředkovatelů a nastavit uspokojivý standard poskytovaných služeb. Na společnosti působící jako realitní zprostředkovatelé i na jednotlivé realitní makléře tak nově dopadá celá řada pravidel a podmínek, které je pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele nutno splnit.
Realitní zprostředkování jako vázaná živnost
Realitní zprostředkování je termín, který zákon č. 39/2020 Sb. zavádí nově. Dosud znal živnostenský zákon pouze realitní činnost, která společně se správou a údržbou nemovitostí spadala jako obor č. 58 mezi živnosti volné. Se změnou živnostenského zákona, kterou přinesl zákon o realitním zprostředkování, byla realitní činnost z oboru č. 58 vypuštěna a nahradilo ji právě realitní zprostředkování, které je však nově zařazeno mezi živnosti vázané [1]. Obsahově se oba termíny zásadně neliší, když zákon o realitním zprostředkování definuje realitní zprostředkování jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy [2]. Podnikatelům, kteří dosud provozovali živnost v oboru realitní činnost, stanovuje zákon o realitním zprostředkování šestiměsíční lhůtu pro ohlášení vázané živnosti realitního zprostředkování a pro doložení dokladů prokazujících splnění podmínky odborné způsobilosti, jinak uplynutím této lhůty původní volná živnost zaniká [3].
Zvýšené nároky na odbornost
Realitního zprostředkovatele definuje zákon o realitním zprostředkování jako podnikatele, který poskytuje realitní zprostředkování [4]. Vzhledem k tomu, že byla realitní činnost doposud živností volnou, stačilo pro její výkon splnit pouze všeobecné podmínky provozování živnosti, tj. svéprávnost a bezúhonnost (ve smyslu živnostenského zákona) [5], a zároveň se vyvarovat situaci, kterou živnostenský zákon označuje za tzv. překážku provozování živnosti [6] (např. nebýt v konkurzu). Nově je pro výkon živnosti realitního zprostředkování třeba odborná způsobilost, a to:
- magisterský titul z práva, ekonomie, stavebnictví a obdobných oborů, nebo
- bakalářský titul, 1 rok praxe v oboru a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu, nebo
- vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
- profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb., o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.
U obchodních společností působících jako realitní kanceláře pak bude třeba ustanovit si tzv. odpovědného zástupce, tedy fyzickou osobu, která výše uvedenou kvalifikaci splní [7]. Odpovědným zástupcem podnikající právnické osoby může jen člen jejího statutárního orgánu [8]. Zaměstnanci, resp. osoby, které realitní zprostředkování pro realitního zprostředkovatele vykonávají, musí podmínku odborné způsobilosti splnit nejpozději do 2 let ode dne nabytí zákona o realitním zprostředkování [9].
Povinné náležitosti realitní smlouvy
Realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovitosti, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitost, byt nebo nebytový prostor (kromě ubytování) [10], tj. zejména smlouva kupní či darovací, směnná nebo smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu nebo v jiné obchodní společnosti, je-li s takovou účastí spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, nebytový prostor nebo byt. Pro takovou smlouvu je nově stanovena písemná forma pod sankcí relativní neplatnosti, které se může dovolat pouze klient [11]. Dále zákon stanoví některé povinné obsahové náležitosti realitní smlouvy, jako je předmět převodu (resp. užívání nebo požívání), výše kupní ceny (popř. nájemného apod.) a výše provize [12].
Povinné pojištění
Zákon o realitním zprostředkování zavádí také povinnost realitního zprostředkovatele být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ potřeby nahradit klientovi újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, a to s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost, popř. dvojnásobku v případě souběhu více pojistných událostí v jednom roce [13]. Pojištění bylo třeba si sjednat do dvou měsíců od účinnosti zákona [14] a do 10 dnů od uzavření pojistné smlouvy jej doložit Ministerstvu pro místní rozvoj [15].
V případě, že některý realitní zprostředkovatel vykonává realitní zprostředkování na základě písemné smlouvy jménem jiného realitního zprostředkovatele, který je právnickou osobou, snižuje se limit pojistného plnění na polovinu [16].
Úschova už jen na žádost nebo zprostředkovaně
Od účinnosti zákona o realitním zprostředkování nesmí realitní zprostředkovatelé poskytovat klientům úschovu pro účely plnění z realitní smlouvy [17], ledaže klient o tuto službu výslovně písemně požádá. Pro takový případ pak zákon stanoví celou řadu povinností spojených s úschovou, které již běžně platí pro ostatní poskytovatele úschov, jako jsou např. banky, notáři či advokáti [18]. V případě absence žádosti klienta pak realitní zprostředkovatel může zprostředkovat úschovu u taxativně vypočteného okruhu schovatelů, a to u banky, notáře nebo advokáta (a v určitých případech i u soudního exekutora) [19].
Poskytování informací
Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout klientovi informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu (resp. užívání nebo požívání), které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět [20]. Dále je také povinen sdělit klientovi informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu (resp. užívání nebo požívání) [21].
Sankce
Zákon o realitním zprostředkování ve spojení s živnostenským zákonem kvalifikuje porušení některých zákonných povinností jako přestupek, za nějž lze uložit pokutu až do výše:
- a) 500.000,- Kč při porušení podmínek poskytování úschovy; [22]
- b) 1.000.000,- Kč za nesjednání a/nebo neudržování povinného pojištění; [23]
- c) 100.000,- Kč při nepředložení pojistné smlouvy, resp. dodatku k ní Ministerstvu pro místní rozvoj ve stanovené lhůtě; [24]
- d) 750.000,- Kč při podnikání bez živnostenského oprávnění; [25]
- e) 100.000,- Kč při porušení povinnosti zajistit, aby osoby, jejichž prostřednictvím je živnost vykonávána, splňovaly požadavky odborné způsobilosti. [26]
Závěr
Zákon o realitním zprostředkování přináší do českého právního řádu přímou regulaci realitního zprostředkování vůbec poprvé, ačkoliv v sousedních zemích je to už dávno běžnou praxí. Motivem přijetí úpravy bylo zejména sjednocení podmínek vstupu realitních makléřů a kanceláří na realitní trh a zvýšení ochrany klientů stanovením povinného pojištění nebo formálních i obsahových náležitosti realitní smlouvy. Zda nová úprava povede alespoň k částečnému snížení počtu realitních poskytovatelů, kterých má Česká republika skoro nejvíc v Evropské unii v přepočtu na obyvatele, ukáže až čas. Přesto lze zavedení jasných pravidel s ohledem na zvýšený počet stížností na praktiky realitních kanceláří a nárůst soudních sporů rozhodně uvítat.
[1] Příloha č. 2 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
[2] § 2 písm. a) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[3] § 25 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[4] § 2 písm. b) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[5] § 6 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
[6] § 8 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
[7] § 11 odst. 1 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
[8] § 11 odst. 4 písm. b) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
[9] § 25 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[10] § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[11] § 9 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[12] § 10 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[13] § 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[14] § 23 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[15] § 7 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[16] § 7 odst. 5 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[17] § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[18] §4 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[19] § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[20] § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[21] § 12 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[22] § 21 odst. 2 písm. a) ve spojení s § 21 odst. 1 písm. a) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[23] § 21 odst. 2 písm. b) ve spojení s § 21 odst. 1 písm. b) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[24] § 21 odst. 2 písm. c) ve spojení s § 21 odst. 1 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů
[25] § 63 odst. 2 písm. b) ve spojení s § 63 odst. 1 písm. b) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
[26] § 62 odst. 4 písm. b) ve spojení s § 62 odst. 1 písm. a) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
